У Мінску ў 5 разоў больш свабодных офісаў, чым у 2019-м. Што пустуе?
На рынку арэнды офісаў з'яўляюцца плошчы, якія раней здымалі IT-кампаніі. Як правіла, гэта высокатэхналагічныя камфортныя памяшканні, дзе ў кожнае працоўнае месца часам укладзена па $10 тысяч і нават больш. У параўнанні з 2019 годам свабодных офісных плошчаў у Мінску стала больш у пяць разоў, піша Оffice Life.
«Вялікія акварыумы для маленькіх рыб»
Прыкладна так можна апісаць сітуацыю, якая склалася ў сталіцы. Бізнэс-цэнтры пустуюць, вялікія плошчы амаль нікому не патрэбныя.
— У 2019 годзе прапанова свабодных офісаў была на ўзроўні 38-40 тысяч кв. метраў. Цяпер, па апошніх даных, — 212 тыс. «квадратаў». Вакантныя плошчы выраслі больш чым у пяць разоў! Нават у 2014-2015 гадах было менш, — кажа кіраўнік агенцтва «Твая сталіца. Нерухомасць для бізнэсу» Руслан Арлоў.
Ён адзначае, што на гэтым фоне зменшыліся і стаўкі. У сярэднім з 2019 года — на 33%. Менш за ўсё пацярпеў клас С — тут падзенне каля 23%. У так званых «мурашніках» арэнда офіса і раней не каштавала так дорага. І зніжаць стаўку яшчэ, калі попыт на рынку пераарыентаваўся на маленькія плошчы, не было сэнсу.
У той жа час стаўкі офісаў класа B+ страцілі 38%, класа А — 35%.
Руслан Арлоў пералічвае асноўныя трэнды рынку:
— велізарны прафіцыт прапановы;
— звужэнне попыту ў бок груп арандатараў, якія не настолькі плацежаздольныя, як у свой час IT-кампаніі;
— запатрабаванасць невялікіх офісаў, да 150 кв. метраў (77% усяго попыту);
— высокая цэнавая лаяльнасць уласнікаў офісаў.
Выканаўчы дырэктар NAI Belarus Андрэй Алешкін дапускае, што фактычная вакантнасць можа быць вышэйшая за лічбы, якія агучваюцца афіцыйна:
— Нам дакладна вядома пра свабодныя 140 тыс. кв. метраў офіснай плошчы. Але рэальна можа быць вакантна на 15-20% больш, бо не ўсе вакансіі афішуюцца. Ці, напрыклад, кампанія фактычна згарнула дзейнасць, але офіс за ёй яшчэ замацаваны па дамове. Бываюць і іншыя выпадкі схаванай вакантнасці. Гэта значыць, на рынку, верагодна, ёсць 160-170 тыс. «квадратаў» незанятых офісаў. Гэта 17-18% офіснай плошчы.
IT-кампаніям цяпер не патрэбныя вялікія офісы
IT-галіна моцна паўплывала на развіццё арэнднага рынку офіснай нерухомасці.
Да 2015 года кампаніі, у тым ліку IT, яшчэ разглядалі варыянт куплі ўласнага офіса, таму што нерухомасць тады ўспрымалася як добры актыў, які будзе расці. Але затым арэнда стала больш выгадным варыянтам, а ў выпадку з IT-кампаніямі — яшчэ і лагічным, бо штаты актыўна пашыраліся, патрэба ў плошчах змянялася.
Менавіта з гэтага моманту павялічваўся попыт на вялікія і якасныя офісныя прасторы з рознымі выгодамі. Арандатары маглі дазволіць сабе досыць высокія стаўкі, бо яны працавалі ў асноўным на замежных заказчыкаў і не залежалі ад курсу валют.
— 2019 год можна лічыць апошнім, калі на гэтым рынку яшчэ ўсё было добра. Тады на долю IT прыходзілася больш за 40% усіх запытаў на арэнду плошчаў. Прычым калі ў сярэднім запатрабаваныя плошчы да 150 кв. метраў, то айцішнікам патрэбныя былі офісы ад 1000 «квадратаў» і вышэй, — распавядае Руслан Арлоў.
На лістапад бягучага года ў аб'ёме попыту на IT-кампаніі прыпадае не больш за 10%. І ім ужо патрэбныя значна меншыя плошчы — да 300 кв. метраў.
Частка арандатараў проста вывезла бізнэс з краіны, астатнія — скарацілі штат і выдаткі, пераехаўшы ў больш кампактныя офісы. Напрыклад, велізарныя плошчы вызвалілі EPAM (БЦ «Арлан», Fortune, «Тытан», «Рам Глобал»), Wargaming (БЦ «Хваля», «Футурыс») і іншыя.
Якія прапановы з'явіліся на рынку
Вольныя офісы здаюцца хутчэй, калі планіроўка дазваляе падзяліць паверх на блокі, а таксама калі ўладальнік прапануе аб'ектыўную стаўку з улікам кан'юнктуры рынку і месцазнаходжання.
— Цяпер цана прапановы ў класе А — €19, і гэта на маленькія плошчы. Трэба таксама разумець, што рэальныя дамовы заключаюцца з істотным дысконтам, — каментуе Руслан Арлоў.
Напрыклад, у Fortune на Прытыцкага, 27а, дзякуючы ўдаламу месцазнаходжанню і палітыцы ўласніка, месцы паступова разбіраюць. Цяпер застаюцца свабоднымі 7 тыс. кв. метраў з агульнай офіснай плошчы ў 10 тыс. «квадратаў».
Затое «Арлан» амаль пусты, толькі на другім паверсе арандавана некалькі сотняў «квадратаў». Якія яшчэ крутыя прапановы ў класах В+ і А ўсё яшчэ чакаюць сваіх «навасёлаў»?
1. Новы якасны бізнэс-цэнтр класа В+ схаваны ў жылым сектары, але зусім недалёка ад станцыі метро «Парк Чалюскінцаў» — на вул. Талбухіна, 3а. Гэты офіс першапачаткова праектаваўся і ўзводзіўся пад патрэбы IT, а канкрэтна — для EPAM. Супрацоўнікі часам называлі яго найлепшым сярод усіх офісаў кампаніі. Утульны, на чатыры паверхі, з лаўнж-зонамі, падземным паркінгам і тэрасай на даху, сучаснай планіроўкай, сістэмай кандыцыянавання і вентыляцыі, оптавалакновай сувяззю. Цяпер прастору запоўніць вельмі складана. Застаюцца свабоднымі 7,5 тыс. кв. метраў.
2. Высокатэхналагічны офіс на 1220 кв. метраў прапануюць у адным з «караблёў» бізнэс-цэнтра «Рыўера Плаза».
БЦ адносіцца да класа B+, але гэты офіс цалкам можна ацаніць як клас А. Адна з яго «фішак» — серверная для ўласнага дата-цэнтра магутнасцю больш за 140 кВт.
Офіс быў спраектаваны для мінскага падраздзялення буйной міжнароднай карпарацыі IFC Markit. У кожнае працоўнае месца ў выніку інвесціравана $13,2 тыс. У распараджэнні патэнцыйных арандатараў 147 працоўных месцаў з мэбляй, тэлефоннай і інтэрнэт-сувяззю, сучасныя перагаворныя. А таксама кухня, душавыя з сушылкамі і шафкамі на цокальным паверсе. Плюс адкрытая тэраса на 600 «квадратаў», якая не тарыфікуецца ў дамове.
3. Пара офісных паверхаў па 1050 кв. метраў гатовыя да засялення арандатараў у сучасным БЦ А1 (клас А), плошчу можна драбіць на блокі па 200 «квадратаў». Прапануюцца не голыя сцены, а кабінеты з офіснай мэбляй, праведзеным высакахуткасным інтэрнэтам (сваім дата-цэнтрам на ўвесь БЦ), аўтаматызаванымі інжынернымі сістэмамі жыццезабеспячэння будынка, мультызанальнымі VRV-сістэмамі кандыцыянавання і вентыляцыі з рэкуперацыяй. Ёсць абсталяваная кухня, паркоўкі, сістэма электронных пропускаў, відэаназіранне.
4. БЦ «Тытан» класа А на пр. Дзяржынскага прапануе як асобныя блокі, так і цэлы офісны паверх плошчай 549 кв. метраў у «Вежы Еўропы». Сярод добрых якасцяў — зручнае размяшчэнне з развітой інфраструктурай, разумныя аўтаматызаваныя інжынерныя сістэмы (ад вентыляцыі да асвятлення), сучасная планіроўка, шмат парковачных месцаў, хуткасныя ліфты па ID-карце і г.д.
5. Прапаноў (прынамсі выстаўленых афіцыйна) у 27-павярховым БЦ «Футурыс» не так і шмат: тры офісы плошчай ад 1000 кв. метраў і яшчэ два паменш. Wargaming пакінуў вельмі прыгожыя інтэрʼеры, якія ідэальна падыходзяць для IT.
Адна з прапаноў — камфартабельная офісная прастора на 130 працоўных месцаў з мэбляй і бытавой тэхнікай. Паверх падзелены на кабінеты, перагаворныя пакоі, open space, зоны кухні і адпачынку.
Іншы офіс, амаль роўны па плошчы, разлічаны на 80 працоўных месцаў. Ён таксама поўнасцю гатовы да заезду. Трэці і самы вялікі па плошчы офіс, на 1072,1 кв. метра, нікім раней заняты не быў — цяпер гэта голыя сцены. БЦ «Футурыс», які сваім мультымедыйным фасадам нагадвае гіганцкую плазму, абсталяваны тэхнічна: ад сістэм бесперабойнага электрасілкавання і перадавых інжынерных камунікацый да кантролю доступу і відэаназірання. Плюс багатая ўнутраная інфраструктура, у тым ліку рэстаран, фітнес-клуб, салон прыгажосці і іншае.
Прычыны вызвалення офісаў неабавязкова звязаны з рэлакацыяй цэлага бізнэсу. Хтосьці проста аптымізуе выдаткі з улікам «удалёнкі» шматлікіх супрацоўнікаў.
Хто будзе здымаць офісы далей?
Асноўныя арандатары, якія застаюцца на рынку, — кампаніі ў сферы гандлю, абслугоўвання. Але іх выручка прывязана да абароту, што зніжае плацежаздольнасць і павышае ратацыю. Гэта тыя праблемы, з якімі сутыкаюцца ўласнікі бізнэс-цэнтраў: тэрмін акупляльнасці іх аб'ектаў расцягваецца ў часе.
Гэта значыць, прэтэндэнтаў на вольныя офісныя пляцы ў класах B+ і B становіцца менш.
Попыт на абʼекты класа А ніколі не быў масавым, а зараз зусім згарнуўся. У 2019 годзе вакантнымі былі каля 3 тыс. кв. метраў, а цяпер — 33 тыс.
Руслан Арлоў адзначае, што нейкі бізнэс прыходзіць у Беларусь, у тым ліку расійскія IT-кампаніі. Але пакуль гэта моцна не ўплывае на попыт у сегменце буйных офісаў высокага класа.
Акрамя таго, падобна, кампаніі, якія займаюць месцы тых, што сышлі, не такія шматлікія. Напрыклад, той жа Wargaming замяніла значна меншая па штаце Lesta.
— А каму яшчэ патрэбны вялікія плошчы? Уявім, што сітуацыя цалкам нармалізуецца. Дапусцім, пачнуць адкрываць свае прадстаўніцтвы міжнародныя кампаніі, яшчэ нейкія. Але яны не маюць патрэбы ў буйных офісах, дастаткова 200 кв. метраў. Хто здыме ўсё астатняе? Таму мы лічым, што бягучая сітуацыя захаваецца не толькі да канца 2022-га, але і ў наступным годзе. Гэта як мінімум. Пакуль тэндэнцыі паказваюць менавіта на такое развіццё падзей, — рэзюмуе кіраўнік агенцтва «Твая сталіца. Нерухомасць для бізнэсу».
Каментары