Цэны на кватэры будуць расці ці падаць? Што цяпер з рынкам жылля ў Мінску
Прапанова на рынку кватэр у сталіцы сёння, кажуць эксперты, рэкордная. Шмат аб'ектаў прапануецца для продажу на другасным рынку, у новабудоўлях з'яўляецца велізарная колькасць новых метраў, а кватэр у арэнду за апошнія тры гады і зусім стала ў 4,5 разу больш. Сітуацыя здаецца пазітыўнай: выраслі прапанова і попыт, колькасць рэальных здзелак некалькі месяцаў не падае, стабільны курс даляра. Але ці так усё добра? Office Life спытаў экспертаў у сферы жылой нерухомасці, што адбывалася на рынку кватэр летам і што будзе з цэнамі ў найбліжэйшы час.
Рынак кватэр у летнія месяцы быў вельмі жывы. Адбіваецца нівеляванне страхаў, якія ўзніклі пасля лютага, — распавядае намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў. — Попыт на куплю кватэр усё лета быў стабільна высокім, прапанова — вельмі шырокай.
Цэны на сталічную нерухомасць летам не зніжаліся, і для гэтага, лічыць эксперт, ёсць аб'ектыўныя прычыны: курс даляра стабільны, пакупніцкая цікавасць не падае, у цэлым у эканоміцы цяпер няма знешніх і ўнутраных узрушэнняў.
— У параўнанні з вясной гэтага года аб'ём прапановы практычна не змяніўся, за год жа на сталічным рынку колькасць кватэр для продажу вырасла на 10-15%. Па-першае, на рынак выйшла жыллё, якое стала нявыгадна здаваць пасля сур'ёзнага вясновага зніжэння цэн на арэнду. Па-другое, сваю ролю згулялі і ўласнікі, якія з'ехалі з краіны. Тыя з іх, хто хацеў прадаць хутка, хай і нядорага, ужо зрабілі гэта. Цяпер засталіся кватэры, якія спакойна прадаюцца праз давераных асоб без зніжэння цаны, — тлумачыць эксперт.
Эксперт Наталля Літоўская, у сваю чаргу, упэўненая: яшчэ не ўсе кватэры мінчукоў, якія з'ехалі ў апошнія гады за мяжу, выйшлі на рынак. І калі гэта адбудзецца, сённяшнія цэны могуць яшчэ трохі знізіцца.
Колькі і якія кватэры прадаюцца ў Мінску
Усяго на рынку сталіцы цяпер, паводле даных Realt.by, прадаецца каля 14 тысяч кватэр. Андрэй Чарнышоў удакладняе: толькі на другасным рынку, без новабудоўляў ад забудоўшчыка, па даных групы кампаній «Твая сталіца», іх каля 8,5 тысяч.
— Больш за ўсё «двушак» — траціна агульнай колькасці, амаль столькі ж — 31% — «трошак» і каля 25% «аднапакаёвак». Менш за ўсё шматпакаёвых кватэр з чатырма і больш пакоямі: каля 10% агульнай прапановы, — кажа спецыяліст.
Купляюць жа, па даных рэальных здзелак, часцей за ўсё адна— і двухпакаёвыя кватэры — на кожную катэгорыю прыпадае каля 40% продажаў, здзелак з «трошкамі» — прыкладна 15%, зусім няшмат — каля 5% агульнай колькасці — са шматпакаёвымі. Так што, кажа эксперт, відавочна, што ў самым незайздросным становішчы цяпер знаходзяцца прадаўцы кватэр з трыма і больш пакоямі — менавіта ім часцей за ўсё даводзіцца пасоўвацца па цане.
Наталля Літоўская кажа, што колькасць здзелак куплі-продажу нерухомасці ў гэтым годзе вышэйшая, чым летам у мінулыя гады: калі раней традыцыйна фіксавалася 1000-1200 здзелак, то ў жніўні 2022-га іх каля 1500.
— Даволі шмат інвестыцыйных здзелак. Людзі актыўна ўкладваюць грошы ў нерухомасць, таму што не разумеюць, што з імі рабіць. Яны забралі іх з банкаў — а дома захоўваць не станеш, назад на ўклад не панясеш, і ці мала што здарыцца з далярам… — разважае эксперт.
Амаль усе разумеюць: здаваць кватэру і зарабляць на гэтым цяпер не атрымаецца. Але такіх уласнікаў-інвестараў, па словах эксперта, задавальняе, што за грошы, атрыманыя ад арэнды, яны могуць нівеліраваць інфляцыю і пакрыць амартызацыйныя выдаткі.
Новабудоўлі будуць цікавыя
Яшчэ адзін трэнд лета, кажа Андрэй Чарнышоў — плаўнае вяртанне пакупніцкага попыту на новабудоўлі:
— На пачатку вясны, калі мы апынуліся ў сітуацыі нявызначанасці, попыт сур'ёзна ўпаў. Людзі задумаліся, наколькі разумна ўкладваць грошы ў будаўніцтва жылля. Былі асцярогі, што дамы могуць не дабудаваць, што сур'ёзна ўпадуць даходы — і не будзе сродкаў на завяршэнне будаўніцтва ці рамонт… Тады многія звярнулі позірк на «другаснае» жыллё: так жыллёвае пытанне можна было вырашыць тут і цяпер. Цяпер сітуацыя стабілізавалася, ды і ўзровень цэн робіць новабудоўлі ўсё больш прывабнымі: забудоўшчыкі вымушаныя лічыцца з шырокай прапановай і на першасным, і на другасным рынках — і зніжаць цэны.
Услед за чарговай хваляй даверу да новабудоўляў, распавядае Чарнышоў, зноў вырас попыт на «еўрадвушкі» (з адной спальняй) і «еўратрошкі» (з дзвюма спальнямі), дзе гасцёўня аб'яднаная з кухняй.
— Яшчэ вясной і на пачатку лета мы назіралі вяртанне пакупніцкай цікавасці да хрушчовак і брэжневак. Прычына простая: пакупніку важна, каб у кватэры была мінімальная плошча (а адпаведна, і кошт) пры максімальнай колькасці пакояў. А такія кватэры на «другасным рынку» — гэта гатовае (што было вельмі важна ў перыяд нявызначанасці) жыллё малой плошчы з ізаляванымі пакоямі па нізкай цане. Людзей не палохаў другасны фонд: дамы, у якіх прадаваліся такія кватэры, размешчаныя ў абжытых раёнах, яны малапавярховыя, большасць з іх ужо перажыло капрамонт, — кажа спецыяліст.
Але як толькі сітуацыя стала стабільнай, пакупнікі зноў перакінуліся да «еўракватэр»: тая ж маленькая плошча, але сучасная планіроўка, новы дом — і зноў, не страшна ўкладвацца ў новабудоўлі.
Цэны будуць расці ці падаць?
Улетку 2022 года ў пакупнікоў нерухомасці быў фактычна адзін крытэрый выбару — кошт. А ўжо за ім людзі разглядалі характарыстыкі жылля, месцазнаходжанне і г. д. Галоўнае — за колькі можна купіць метры.
— Яшчэ ў 2017-2019 гадах людзі былі больш аптымістычныя і, напрыклад, выбіраючы паміж некалькімі кватэрамі, маглі выйсці за рамкі запланаванага бюджэту дзеля лепшай лакацыі, крыху больш прыемнага рамонту кватэры. Цяпер — практычна ніколі, — адзначае Чарнышоў.
Аб'ектыўных перадумоў для павышэння коштаў на квадратныя метры эксперт не бачыць:
— Так, попыт высокі, але неабходна ўлічваць і пакупніцкую здольнасць — а яна наўрад ці расце: узровень даходаў беларусаў не павышаецца, крэдытаванне звузілася і падаражэла да цяжкіх 20% і вышэй. Усё зусім не так, як, напрыклад, у шчаслівым 2019-м.
Наталля Літоўская пацвярджае: калі раней, выбіраючы кватэру, напрыклад, у новабудоўлі, практычна ніхто не цікавіўся і не лічыў, колькі будзе каштаваць рамонт гэтых квадратных метраў — прыцэньваліся толькі да сцен, то цяпер пра гэта думае кожны.
Эксперты прагназуюць, што цэны яшчэ крыху знізяцца.
— Рынак новабудоўляў цяпер уступіў у сур'ёзную канкурэнцыю з «другасным рынкам», — кажа Андрэй Чарнышоў. — Аб'ём новых метраў, якія з'яўляюцца ў Мінску, рэкордны. Цяпер на розных стадыях будаўніцтва 157 дамоў: калі на рынак выйдуць тысячы кватэр у жылых комплексах «Мінск-Мір», «Левада», «Паўночны бераг» і ў Новай Баравой, цэны будуць вымушаныя ісці ўніз. Змяніць гэта можа хіба што павелічэнне даходаў беларусаў — тады попыт вырасце яшчэ больш, мінская нерухомасць, у прыватнасці, прыцягне пакупнікоў з рэгіёнаў.
Попыт на новабудоўлі, распавядае Наталля Літоўская, цяпер нераўнамерны: нешта прадаецца вельмі добра, нешта — пакуль так сабе. Але забудоўшчыкі паступова зніжаюць цэны і прыцягваюць пакупнікоў.
— Увогуле, гэта можна апісаць так: калі кошт метра ў новабудоўлі каля $1000-1100 — продажы ідуць. Хто ўжо знізіў да гэтых значэнняў — прадаюць, хто захоча прадаваць — будзе вымушаны таксама знізіць. Выключэнне, мабыць, «Левада» — яна купляецца і без зніжак, — тлумачыць эксперт.
Але разлічваць на тое, што цэны ў гэтым сегменце яшчэ знізяцца, Наталля не раіць:
— Некаторыя праекты не могуць каштаваць ніжэй за $1000 за «квадрат» — гэта будзе праца ў страту. Цяпер цэны часткі новабудоўляў практычна на дне. Калі сітуацыя не зменіцца, больш таннець няма куды.
Змяніцца ж, але ў процілеглы бок, усё можа, калі на рынак вернуцца даступныя крэдыты, і адразу за гэтым пачне расці кошт жылля.
З рынку арэнды сыходзяць студэнты?
Арэндных кватэр у Мінску становіцца ўсё больш: за апошнія тры гады колькасць жылля, якое здаецца, вырасла ў 4,5 разу!
Па даных Realt.by, цяпер на рынку арэнды ў Мінску каля 18 тысяч кватэр, летам 2021-га іх было 11 тысяч, 2020-га — 6 тысяч, 2019-га — каля 4 тысячы.
— На аднаго арандатара вось ужо на працягу паўгода ў Мінску прыходзіцца пяць кватэр у арэнду, — канстатуе Андрэй Чарнышоў.
Важным трэндам цяперашняга жніўня эксперт называе прыкметнае зніжэнне студэнцкай цікавасці да арэгды жылля:
— Попыт з боку студэнтаў — а яны заўсёды былі прыкметнай доляй арандатараў — упаў на 10-15%. Многія, думаю, з'язджаюць вучыцца за мяжу. У Мінску пасля рамонту адкрыліся сучасныя інтэрнаты. Праз зніжэнне коштаў на рынку арэнды з інтэрнатаў на кватэры з'ехалі традыцыйна больш забяспечаныя замежныя студэнты — і вызвалілі месцы для беларускіх.
Кошт жылой арэнды ў Мінску, па словах эксперта, зноў крыху вырас у параўнанні з сакавіцкім падзеннем.
— Тады цэны на арэндныя метры абваліліся адразу амаль на 40%. Цяпер ёсць невялікі адкат. Калі ў сакавіку можна было зняць тыпавую «аднапакаёўку» ў спальным раёне за $140-150, то цяпер кошт будзе стартаваць з $160-170, — тлумачыць Чарнышоў.
«А што ў вас за праблемы? Далёка да Мінска ці няма каму падвезці?» Публічная пікіроўка Лукашэнкі і Пашыняна13
Каментары