Pradajuć navat nielikvid, a ździełki ź mietram pa 2000 dalaraŭ — častaja reč. Ekśpierty pra toje, što adbyvajecca z prodažam kvater
Minułyja miesiacy rynak nieruchomaści nie pierastavaŭ ździŭlać — vysokim popytam, cenami, što rastuć, rašučaściu pakupnikoŭ. A jakim staŭ kastryčnik? Pra heta Realt spytaŭ ekśpiertaŭ.
«Na rynku amal nie zastałosia novabudoŭlaŭ pa adekvatnych cenach»
Ahientka pa apieracyjach ź nieruchomaściu ahienctva «ETAŽI Fortie» Śviatłana Nikiciuk:
— Rynak nieruchomaści ŭ kastryčniku praciahvaŭ być maksimalna aktyŭnym. My bačym, što ahulnaja kolkaść ździełak pa Minsku z kastryčniku nabliziłasia da 1800, i, viadoma, heta vielmi dobry pakazčyk. Heta ličba dakładna bolšaja, čym letaś, i možna havaryć ab čarhovym rekordzie.
Z danych Nacyjanalnaha kadastravaha ahienctva my bačym, što kolkaść ździełak pa Minsku ŭ vieraśni i kastryčniku maje blizkija značeńni. I ŭ nas u ahienctvie ŭ hetyja miesiacy taksama była praviedziena prykładna adnolkavaja kolkaść ździełak.
Kvater koštam vyšejšym za 100 tysiač dalaraŭ było pradadziena kala 11% ad ahulnaj kolkaści, što adpaviadaje našym siarednim štomiesiačnym pakazčykam.
Dumaju, što aktyŭnaść na rynku pratrymajecca da kanca hoda. Pakolki ciapier u bankaŭskaj sistemie jość lišak likvidnaści, možna mierkavać, što staŭki pa kredytach u bližejšy čas pavialičvacca nie buduć. Takim čynam, popyt u listapadzie i śniežni taksama budzie vysokim.
U hety momant my nazirajem toj redki pieryjad na rynku, kali ščaślivyja ŭsio: i pradaŭcy, i pakupniki. Pradaŭcy ščaślivyja, tamu što jany mohuć chutka i pa dobraj canie pradać svaju nieruchomaść (u tym liku i nie samuju likvidnuju). A pakupniki radyja, što mohuć lohka ŭziać kredyt i nabyć tuju nieruchomaść, jakaja im patrebna. Ździełak z kredytami ŭ nas pa-raniejšamu šmat. Bolš za toje — siońnia da kredytu «daśpiavajuć» tyja, chto nie rašyŭsia na jaho ŭčora, kali byŭ vyšejšy kurs dalara.
Nu, a dla kaho zaraz załaty čas — heta dla pradaŭcoŭ nielikvida. Pryčyna ŭ tym, što na rynku Minska amal nie zastałosia novabudoŭlaŭ pa adekvatnych cenach. I kali raniej, jak mietr u «Minsk Śviecie» kaštavaŭ 800 dalaraŭ, stary žyły fond mała kaho cikaviŭ, to ciapier, kali ceny jašče na katłavanie pačynajucca ad 1200 dalaraŭ, pakupniki znoŭ pieraklučyli ŭvahu na druhasny rynak.
I hledziačy na heta, my razumiejem, što ciapier možna pradać usio — i dvuchpaviarchoŭki, i chruščoŭki, i panelki 80-ch, i mnohaje inšaje. Tak, novyja hatovyja novabudoŭli pakupniku, viadoma cikavyja, ale kali ŭłaśnik kvatery ŭ domie 70-ch hadoŭ pastavić adekvatny košt, to jaho nieruchomaść budzie nie mienš kankurentnaj i pryvabnaj.
U cełym, ceny na žyllo ŭ Minsku za vierasień krychu padraśli, a ŭ kastryčniku cana vahałasia. U nastupnym miesiacy mahčymy nievialiki rost.
Pry hetym treba ŭličvać, što rynak zaraz trymajecca na kredytnych ździełkach. I kali atrymać kredyt stanie składaniej, staŭki vyrastuć, abo rezka źmienicca kurs valut, heta, biezumoŭna, adabjecca i na popycie, i jak śledstva na kolkaści ździełak i cenach. U hetym vypadku patencyjnych pakupnikoŭ stanie mienš, cana mietra papaŭzie ŭniz, i nadydzie čas dla tych pakupnikoŭ, chto maje na rukach najaŭnyja hrošy.
Adnak my bačym, što kurs dalara stabilizavaŭsia i krychu ŭpaŭ. Finansavyja analityki prahnazujuć, što niejkich rezkich skačkoŭ u najbližejšy čas nie budzie. Tamu naŭrad ci niešta zmoža paŭpłyvać na paśpiachovaje zaviaršeńnie hetaha hoda.
«Jość aściaroha, što ŭ niejki momant kolkaść abjektaŭ na rynku pamienšycca»
Ahient pa nieruchomaści AN «Avanhard Nieruchomaść» Vasil Savanovič:
− Kastryčnik u nas prajšoŭ u tym ža kirunku, što i papiarednija miesiacy. Popyt na nieruchomaść byŭ dobrym, kredyty davali aktyŭna, a dalar nie ros, a navat adkaciŭsia. U vyniku kolkaść ździełak znoŭ trymajecca na davoli vysokim uzroŭni.
Bolš za ŭsio, pa našaj statystycy, minčuki kuplajuć adnapakajoŭki (46%) i dvuški (32%). Što da koštu, to za kastryčnik u canie vyraśli praktyčna ŭsie kvatery. Adzinaje vyklučeńnie — 4-pakajoŭki: jany naadvarot asieli ŭ paraŭnańni ź minułym miesiacam.
Adznaču, što cana kvadratnaha mietra ŭ Minsku rasła na praciahu ŭsiaho hoda, i kastryčnik nie staŭ vyklučeńniem.
Bolšaść pakupnikoŭ ciapier — heta łancužki (niechta pašyrajecca, niechta razjazdžajecca, niechta pierajazdžaje i h. d.). Ludzi razumiejuć, što dziakujučy kredytam jany mohuć palepšyć svaje žyllovyja ŭmovy praktyčna bieź jakich-niebudź nazapašvańniaŭ. Nie dziŭna, što šmat chto śpiašajecca hetym skarystacca.
Pa svaim dośviedzie ja baču, što z kredytam prachodzić kožnaja druhaja-treciaja ździełka.
Jašče momant — siońnia dobra pradajucca kvatery va ŭsich rajonach horada. U lubym mikrarajonie jość miascovy rynak, na jakim ludzi aktyŭna pradajuć/kuplajuć kvatery. Popyt jość na ŭsio. Pakupniki šukajuć i tannyja kvatery pad ramont, i hatovyja novabudoŭli, kab pierajechać i žyć.
Darečy, u apošni čas my bačym niamała damovaŭ z kvaterami z «kvadratam» pa 2000 dalaraŭ. Raniej heta było redkaściu, a zaraz — jak by ŭžo i ŭ paradku rečaŭ. U tym ža «Minsk Śviecie» hatovyja da pražyvańnia studyi vystaŭlajuć na prodaž z kvadratam u 2000 dalaraŭ. I ich biaruć. Dakładna takaja ž historyja była z «Majakom Minska», a potym z «Parkam Čaluskincaŭ». Ludzi na katłavanie budavalisia dastatkova niadoraha, nu, a potym za košt łakacyi i infrastruktury ceny na žyllo ŭ hatovych damach pavyšalisia na 30-40%. Siońnia znajści ŭ «Majaku Minska» kvateru z ramontam za 1500 dalaraŭ za mietr — nierealna.
A voś čaho nie zastałosia na rynku — dyk heta tannych kvater. Kali jašče ŭ minułym miesiacy možna było znajści niejkija adnapakajoŭki za 40 tysiač, to zaraz u bazie zastalisia tolki adzinkavyja varyjanty nie ŭ samych prestyžnych rajonach horada. Pryčym, heta buduć kvatery sapraŭdy ŭ zabitym stanie, na jakija strašna hladzieć. Heta taksama pakazčyk taho, što ceny rastuć.
Pry hetym jość aściaroha, što ŭ niejki momant kolkaść abjektaŭ na rynku pamienšycca. Užo zaraz vybar kvater — nie taki, jak byŭ uviesnu. A ŭličvajučy vysokuju aktyŭnaść, jon moža stać jašče mienšym. U hetym vypadku vyrašyć kvaternaje pytańnie stanie krychu składaniej. Mahčyma, my vierniemsia da taho času, kali ŭ patrebnym mikrarajonie pradajecca nie 10 anałahičnych varyjantaŭ, a 5.
Jašče adznaču, što z rynka sychodzić siezonnaść. Tak, niahledziačy na hłybokuju vosień, ludzi praciahvajuć cikavicca nie tolki kvaterami, ale i zaharadnymi damami. Heta śviedčyć ab tym, što paniaćcie siezonnaści pastupova ścirajecca.
«Pakupniki zaraz praktyčna nie tarhujucca: kali varyjant nie padychodzić, jany prosta hladziać inšy»
Namieśnik načalnika adździeła kansałtynhu i analityki ahienctva nieruchomaści «Tvaja stalica» Andrej Čarnyšoŭ:
− U kastryčniku rynak byŭ całkam aktyŭnym, ale nie rekordnym. Pa vynikach miesiaca my fiksujem na 30-50 ździełak mienš, čym u vieraśni. Pry hetym, dadzienaje źnižeńnie ŭkładvajecca ŭ ramki statyčnaj chibnaści: niechta pačaŭ ździełku ŭ minułym miesiacy, a zavieršyć u nastupnym. Usiaho ž za 10 miesiacaŭ u Minsku było pradadziena kala 14 700 kvater. Za anałahičny pieryjad minułaha hoda hetaja ličba składała 12 800. Heta značyć, u Minsku za minuły pieryjad užo pradali na 1900 kvater bolš, a da kanca hoda jašče dva miesiacy.
Što tyčycca cenaŭ, to, pa dadzienych «Tvajoj stalicy», kvatery standartnych spažyvieckich jakaściaŭ (jakija, jak minimum, patrabujuć kaśmietyčnaha ramontu) za 10 miesiacaŭ padaraželi na 6%, a hatovyja da pražyvańnia kvatery (sa śviežym ramontam, kudy možna zajechać i žyć) na 7 pracentaŭ. U cełym pa Minsku kvatery vyraśli ŭ košcie na 4%.
Ciapier ludzi (jak pakupniki, tak i pradaŭcy) pačynajuć razumieć, što vybar abjektaŭ, jakija budujucca, zvužajecca. Usio heta stavić zabudoŭščykaŭ u mocnaje stanovišča — jany mohuć pavialičvać košt abo prytrymlivać častku kvater, kab pradać ich daražej. U vyniku, popyt z novabudoŭlaŭ u nas pieraciakaje na druhasny rynak z akcentam mienavita na sučasnyja kvatery, hatovyja da pražyvańnia.
Ułaśniki, jakija zaraz pradajuć takija kvatery, u svaju čarhu, taksama bačać hety trend i imknucca pradać svaju nieruchomaść daražej. Heta paćviardžajuć i našy danyja ab cenach prapanovy ŭ abjavach — za 10 miesiacaŭ jany vyraśli na 5-6%.
Naohuł, ułaśniki ciapier — heta ŭžo nie «pieršakłaśniki» na rynku nieruchomaści, a chutčej — «studenty», jakija bačać adbyvajucca pracesy i vučacca rabić pravilnyja vysnovy. Siońnia pradaŭcy razumiejuć, što pradać kvateru ŭ situacyi, kali stresy źmianiajuć adno adnaho (kavid, mižnarodnyja kanflikty, vahańni kursu) pa-raniejšamu možna vielmi vyhadna. Adnak pry hetym ułaśniki ŭśviedamlajuć i ryzyki — nieviadoma što moža zdarycca zaŭtra. Usio pamiatajuć sakavik 2022 hoda, kali za adzin miesiac ceny ździełak upali na 8% (rekord!), a kolkaść pradadzienych kvater nie daciahnuła navat da 1000 ździełak. Tamu praviła «chto chutčej pradaść, toj i vyjhraje» — pa-raniejšamu aktualna.
Ab šparkaści pryniaćcia rašeńnia śviedčyć naša statystyka: kala 30% ździełak zaviaršajucca mienš čym za 2 tydni. Heta, darečy, kaža i pra toje, što ludzi praktyčna nie tarhujucca — handal zastajecca na ŭzroŭni 4%. U bolš składanyja časy handal moh dasiahać 8-10%. Tady ludzi čaplalisia za ŭpadabanyja varyjanty i bilisia za ich prosta da śloz. Ale heta nie značyć, što kvatery kuplajucca biez ahladki na košt — ciapier kali kvatera nie padychodzić, pakupniki prosta hladziać inšuju, tamu što abjom kvater u prodažy pa-raniejšamu vialiki i jość z čaho vybrać.
Adnak nielha nie adznačyć toj fakt, što pastupova prapanova na rynku pačynaje zvužacca. Za apošnija paŭhoda, pa našych źviestkach, jana apuściłasia z 9 da 8 tysiač kvater. Što heta značyć dla pakupnika? Pakul što ničoha asabliva nie pamianiałasia, ale na moj pohlad, ličba ŭ 7 tysiač kvater — heta taja hrań, za jakoj moža prytrymlivacca deficyt i aktyŭny rost koštaŭ. Paznaču — usio heta mahčyma tolki pry ŭmovie, što kredytavańnie praciahniecca, a kurs dalara buduć zastavacca stabilnym. Nu a apošni faktar, jak my razumiejem, zaležyć nie tolki ad nas, ale i ad našaha ŭschodniaha susieda. U vyniku, mienavita zaraz na rynku skłaŭsia najbolš spryjalny čas, jakim varta karystacca. Što budzie ŭ śniežni i pierałomnym u mnohich vypadkach studzieni — nieviadoma.
U kastryčniku pa-raniejšamu my bačyli aktyŭnaść rehijanalnych pakupnikoŭ. Ich dola na rynku Minsku skłała krychu bolš za 20%, što zjaŭlajecca vysokim pakazčykam. Pry hetym kali raniej jany brali kvatery ŭ «Minsk Śviecie», to zaraz aktyŭna pieraaryjentavalisia na druhasny rynak.
Treba skazać, što ŭ sapraŭdny momant dobrych śviežych kvater na rynku — niamała. Ciapier u prodaž pastupajuć kvatery z kłasnymi ramontami ŭ damach, jakija byli pabudavany za apošnija 3-5 hadoŭ. Takoj situacyi, što novaja pryhožaja kvatera — heta redkaść, jakuju hatovyja adarvać z rukami i nahami, užo niama.
Što da ździełak z kredytami, to ŭ kastryčniku ich było 29%, a ŭ siarednim, pakupniki pazyčali ŭ bankaŭ kala 100 tysiač biełaruskich rubloŭ.
Kamientary