«Ceny dasiahnuli pika». Što čakaje rynak nieruchomaści ŭ 2025 hodzie
U 2024 hodzie rynak nieruchomaści byŭ dastatkova aktyŭnym. Pra heta kaža kolkaść zafiksavanych ździełak — bolš za 20 000 za jašče nie poŭny hod u Minsku. Myfin.by daviedaŭsia ŭ dyrektara ahienctva nieruchomaści «Ekśpiert» Paŭła Astapieni ab vynikach hoda, analizie klučavych trendaŭ. Taksama jany sprabujuć sprahnazavać, što čakaje rynak nieruchomaści ŭ 2025 hodzie.
12.12.2024 / 10:12
Fota: unsplash.com
«Kolkaść ździełak — rekordnaja»
— Jak u cełym prajšoŭ hod dla druhasnaha rynku žylla?
— Uličvajučy statystyku, 2024 z punktu hledžańnia kolkaści ździełak na druhasnym rynku kupli-prodažu kvater u Minsku budzie rekordnym. Pa danych Nacyjanalnaha kadastravaha ahienctva, za 2023 hod było 20344 ździełki, za 11 miesiacaŭ 2024 hoda — 20204 ździełki. Takuju ž karcinu možna nazirać i ŭ cełym pa krainie: za 2023 hod praviedziena 58 395 ździełak, za 11 miesiacaŭ 2024 hoda — 57 996.
Apošnija hady rynak tradycyjna pačynaje hod napružana, ale ź viasny «puskajecca ŭ hałop». Praŭda, kali ŭ papiarednija try hady hety temp vytrymlivaŭsia rynkam da samaha kanca hoda, to ŭ 2024 hodzie ŭ listapadzie (u paraŭnańni z kastryčnikam) rynak pa kolkaści ździełak asieŭ adrazu na 21% (u Minsku z 1857 da 1464 ździełak), što, na maju dumku, źjaŭlajecca jarkim pakazčykam taho, što ceny na rynku dasiahnuli svajho pika. Liču, što dalejšy ich rost mahčymy tolki ŭ asobnych siehmientach pry zachavańni ahulnaj siaredniaj cany kvadratnaha mietra — jak minimum na ciapierašnim uzroŭni.
Darečy, što da koštu realnych ździełak, to za apošnija 10 hadoŭ jany ŭ stalicy dasiahnuli svajho maksimumu — ekvivalenta $1590 za kvadratny mietr. Nie adstaje i cana prapanovy — ekvivalent $1650 za kvadratny mietr.
«Ceny realnych ździełak na druhasnym rynku vyraśli na 10, 5%»
— Jakaja situacyja z popytam i prapanovaj. Što pieravažaje?
— Raz usie vystaŭlenyja na rynku kvatery na praciahu kožnaha miesiaca nie pradadzienyja, značyć, prapanova bolš za popyt. Nu a kali surjozna, to ja charaktaryzavaŭ by popyt sioleta jak samy aktyŭny za ŭsiu historyju Biełarusi. Pryčyny tyja ž, pra jakija ja kazaŭ i raniej, — vysokaja dachodnaść ad zdačy ŭ arendu žylla (vyšejšaja za dachodnaść valutnych depazitaŭ u 2 razy), najaŭnaść svabodnych hrašovych srodkaŭ (dziakuj rostu VUP apošnich hadoŭ) i adsutnaść inšych zrazumiełych kožnamu biełarusu šlachoŭ układańnia hetych srodkaŭ.
— Jak za hod źmianilisia ceny na žyllo na druhasnym rynku? Ciapier idzie trend na rost ci na źnižeńnie?
— Za 2024 hod ceny realnych ździełak u Minsku vyraśli na 10,5% (z $1440 da $1590), ceny prapanovy — na 12% (z $1475 da $1650). Jak i kazaŭ, ceny dasiahnuli svajho pika, i vysoki ŭzrovień kolkaści ździełak u budučyni, chutčej za ŭsio, budzie vyznačacca hatoŭnaściu kožnaha kankretnaha pradaŭca iści na handal. Toj ža listapad nam heta nahladna prademanstravaŭ, kali jaho pieršaja pravalnaja pałova była nivieliravanaja aktyŭnaj druhoj pałovaj, jakaja, u svaju čarhu, na maju dumku, była zabiaśpiečana źnižeńniem cen na $10 u ekvivalencie (pryčym jak cen prapanovy, tak i cen realnych ździełak).
— Jašče niadaŭna kurs dalara aktyŭna ros. Jak heta paŭpłyvała na śfieru nieruchomaści?
— Rost kursu dalara paŭpłyvaŭ i na kolkaść ździełak, i na ceny. Adnak, na moj pohlad, hety faktar źjaŭlajecca zaraz nie asnoŭnym, a tolki adnym z tych, što paskaraje stabilizacyju i, mahčyma, dalejšaje źnižeńnie cen na rynku. Tym bolš što dastatkova chutka adbyŭsia adkat hetaha rostu, tak što častka rynku nie paśpieła jaho adčuć i spałochacca.
Asnoŭnyja ž faktary rostu abo padzieńnia cen ciapier — heta ahulnaja kolkaść svabodnych hrašovych srodkaŭ dla ŭkładańnia ŭ nieruchomaść, dastupnaść kredytaŭ, ahulnaja kolkaść prapanoŭ, u tym liku i žylla, jakoje budujecca, dachodnaść ad zdačy ŭ arendu. Inšaja sprava, što rost kursu niehatyŭna zhulaŭ dla kankretnych udzielnikaŭ rynku, a mienavita ŭ kredytnych ździełkach, kali pradaviec i pakupnik, čakajučy pastupleńnia hrašovych srodkaŭ, čakali ŭbačyć adzin ekvivalent, a ŭ vyniku atrymali zusim inšy.
«Vialiki popyt na tannyja i nievialikija kvatery»
— Jakija kvatery zaraz karystajucca asablivaj papularnaściu?
— Tut usio tradycyjna. Samyja tannyja i nievialikija kvatery karystajucca vialikim popytam. Adpaviedna, vielmi redka adnapakajovyja kvatery prajhravali ŭ papularnaści dvuchpakajovym. Lidary Minska pa kolkaści ździełak — Frunzienski i Kastryčnicki rajony. Pryčyna ŭ tym, što tam zaraz znachodzicca bolš za ŭsio žylla.
— Jak ciapier siutacyja z kredytavańniem nieruchomaści? Ci jość vyhadnyja prapanovy ad bankaŭ?
— Dastupnaść kredytaŭ na kuplu žylla, biezumoŭna, adzin z faktaraŭ i rostu cen, i pikavaj aktyŭnaści popytu. Pa našych acenkach, nie mienš za treć usich ździełak prachodziła ŭ 2024 hodzie z pryciahnieńniem bankaŭskaha / lizinhavaha finansavańnia.
Inšaja sprava, što razam z zabudoŭščykami najbolš apieratyŭna na rost kursu adreahavali banki, užo ŭ samym pačatku śniežnia pavysiŭšy staŭki pa kredytach na ahulnych padstavach (ad 17% hadavych).
«2025 stanie hodam strukturnych źmien unutry rynku»
— Jaki vaš asabisty prahnoz na rynak nieruchomaści ŭ 2025 hodzie?
— Padahulniŭšy vyšejskazanaje, miarkuju, što 2025 hod naŭrad ci apiaredzić 2024 pa kolkaści ździełak i pryroście cen za kvadratny mietr. Usio ž kožny trend kančatkovy i vyznačajecca vialikaj kolkaściu faktaraŭ.
Adzin ź ich — vieličynia kredytnych stavak. Heta adnaznačna zhulaje ŭ minus rostu cen. Inšaja sprava, što kolkaść žylla, jakoje budujecca ŭ tym ža Minsku (bujnyja abjekty možna paličyć na palcach adnoj ruki) nie daść cenam značna apuścicca.
Na moj pohlad, 2025-ty — heta hod strukturnych źmianieńniaŭ unutry samoha rynku, dalejšaha jaho siehmientavańnia, rostu koštaŭ u adnych siehmientach i padzieńnia ŭ inšych. Dadam: kali nie ŭźniknie jaki-niebudź «čorny lebiedź», źjaŭleńnie jakoha praktyčna niemahčyma nikoli sprahnazavać.
«Samyja pryvabnyja pa košcie novabudoŭli budujuć rajonnyja UKB»
— Što tyčycca novabudoŭlaŭ — jakija ciapier papularnyja varyjanty jość dla biełarusaŭ? Jak źmianilisia ceny za 2024 hod?
— Z bujnych abjektaŭ, jakija budujucca ŭ Minsku zastałosia niekalki — žyłyja kompleksy «Paŭnočny bierah», «Kvartał na Hrušaŭcy», «Hulivier», druhaja čarha «Alimpik Park», «Depo».
Adznaču, što kvatery «Paŭnočnaha bieraha» pradajucca zaraz tolki paśla zdačy doma ŭ ekspłuatacyju. «Depo» — heta kvatery premium-kłasa, jakija dastupnyja, miakka kažučy, nievialikaj kolkaści biełarusaŭ. Astatnija abjekty, jak praviła, abo raspradadzieny, abo pradajuć užo reštki. Toj ža «Minsk Śviet» raspradaje reštki žylla, jakoje budujecca i naŭrad ci ŭžo moža surjozna paŭpłyvać na pieršasny rynak. Z abjektaŭ bližejšaha pryharada ŭvahi zasłuhoŭvajuć «Novaja Baravaja» i «Zialonaja Havań».
Najbolš pryvabnyja z punktu hledžańnia cen — heta šmatkvaternyja damy, jakija budujucca rajonnymi UKB, u jakich, akramia kvater dla jakija majuć patrebu ŭ palapšeńni žyllovych umoŭ, prapanujecca žyllo pa kamiercyjnych cenach.
Rost cen na novabudoŭli znachodzicca ŭ tych ža miežach, što i na druhasnaje žyllo. Pra niejkuju siaredniuju canu kvadratnaha mietra žylla, jakoje budujecca ŭ Minsku, z ulikam małoj kolkaści bujnych abjektaŭ, jakija budujucca, i ich krajniaj niepadobnaści adzin na adnaho, havaryć, napeŭna, nie zusim karektna.
«Adychodzim ad deficytu kvater na rynku arendy žylla»
— Piarojdziem da rynku arendy žylla.
— Ceny na arendu ŭ 2024 hodzie nie adstavali ad druhasnaha rynku kupli-prodažu kvater. Inšaja sprava, što ŭ hetym siehmiencie ŭžo pačali adbyvacca strukturnyja źmieny, ab jakich ja zhadvaŭ, dajučy prahnoz u dačynieńni da druhasnaha rynku na 2025 hod.
A mienavita — za apošniaje dziesiacihodździe my, padobna, pastupova adychodzim ad deficytu kvater na hetym rynku, źjaŭlajucca adkaznyja arendadaŭcy, jakija zdajuć kvatery ŭ dobrym stanie i pradjaŭlajuć adpaviednyja patrabavańni da arandataraŭ. Heta značyć, što rynak stanovicca bolš cyvilizavanym.
Rynak aktyŭna siehmientujecca pa typach žylla i mikrarajonam. Rost kursu dalara, viadoma, napałochaŭ arandataraŭ. Adnak dastatkova chutki adkat kursu niekalki nivieliravaŭ napružańnie adnosin pamiž arendadaŭcami i arandatarami.
Prahnoz na 2025 hod prosty: ceny prykładna buduć stajać na miescy va ŭmovach dalejšaha siehmientavańnia ŭnutry hetaj śfiery. Možna čakać niaznačny rost cen na asobnyja abjekty pry padzieńni koštaŭ na inšyja, naprykład na kvatery z «babulinym» ramontam.