Беларускія суды перасталі пасля продажу кватэры выпісваць людзей, якія за мяжой? Вось што вядома

Нядаўна беларускі суд адмовіўся пасля продажу кватэры выпісваць па патрабаванні новага ўласніка зарэгістраваную там жанчыну, якая жыве за мяжой. Ці частая гэта гісторыя? Спыталі ў рыэлтара і юрыстаў.

28.08.2024 / 07:00

Як раней пісала «Наша Ніва», на беларускім рынку нерухомасці з’яўляецца ўсё больш кватэр з прапісанымі ў іх людзьмі, якія ўжо жывуць за межамі Беларусі. Звязана гэта з тым, што 4 верасня 2023 года Аляксандр Лукашэнка падпісаў указ, згодна з якім ажыццяўляць здзелкі з нерухомасцю можна толькі на падставе даверанасці, выпісанай непасрэдна на тэрыторыі Беларусі. Разам з гэтым беларусы згубілі магчымасць рабіць за мяжой новыя пашпарты і праводзіць шэраг іншых адміністрацыйных працэдур.

Цалкам лагічна, што многія беларусы, якія маюць даверанасці, зробленыя ў Беларусі, спяшаюцца пазбавіцца ад нерухомасці да таго моманту, калі скончацца тэрміны дзеяння.

Звычайна прадаўцы кватэр «з прычэпам» прапаноўваюць больш прывабныя цэны. Зніжкі складаюць ад 1—2 тысячы даляраў да 10% рынкавай цаны нерухомасці.

Пытанні з выпісваннем былога ўласніка кватэры ці ягонай сям’і пасля продажу нерухомасці вырашаліся ў судзе.

Але нядаўна стала вядома пра кейс, калі схема дала збой. Агенцтва «Мінск-Навіны» пісала пра сітуацыю, калі ў Мінску прадалі кватэру, у якой, акрамя ўласніка, была зарэгістраваная яго дачка (яна жыве ў Ізраілі).

— Па ўмовах дагавора куплі-продажу за ранейшым уласнікам захоўвалася права карыстання кватэрай да красавіка 2024-га, а яго дачка падлягала зняццю з рэгістрацыйнага ўліку да канца сакавіка бягучага года, — каментавала сітуацыю пракурор аддзела па наглядзе за адпаведнасцю закону судовых пастаноў па грамадзянскіх справах пракуратуры Мінска Марына Ліс. — Паколькі абавязацельствы па зняцці з рэгістрацыйнага ўліку дачкі былога ўласніка ва ўстаноўленыя тэрміны выкананы не былі, пакупнік кватэры звярнуўся ў суд з іскам аб высяленні яе без прадстаўлення іншага жылога памяшкання. Пры гэтым жанчына на судовае пасяджэнне не з'явілася, паведаміўшы суд аб прызнанні іску.

Суд прыняў да ўвагі, што адказчыца ў спрэчнай кватэры не пражывае, ключоў ад кватэры не мае, яе рэчы ў жылым памяшканні адсутнічаюць, яна добраахвотна пакінула жыллё і працяглы час пражывае за межамі краіны. Аднак у выніку адмовіў у яе высяленні, адзначыўшы, што грамадзянка можа самастойна зняцца з рэгістрацыйнага ўліку.

Ці часта суд прымае такія рашэнні? На жаль, сітуацыя выглядае не вельмі аптымістычна.

Рыэлтар, які шмат гадоў працуе ў сферы нерухомасці, распавёў «Нашай Ніве», што раней з дыстанцыйнай выпіскай па судзе не было праблем нават у сваякоў, не кажучы ўжо пра чужых людзей, якія купілі кватэру.

— Недзе год таму пачаліся першыя адмовы па выпісцы чужых людзей з набытых кватэр, і цягам года гэтая сітуацыя горшала. Цяпер выпісаць чалавека па судзе, як я бачу, маларэальна.

За гэты год на рынку з'явілася вялікая колькасць кватэр, якія прадаюць дыстанцыйна, і, адпаведна, павялічылася колькасць судовых іскаў. Акрамя таго, у людзей заканчваюцца аформленыя ў Беларусі генеральныя і мэтавыя даверанасці. Матывацыйную частку судовых рашэнняў я не бачыў, але са слоў, людзям адмаўляюць, спасылаючыся на тое, што зарэгістраваны сам можа прыехаць у Беларусь і ўсё зрабіць. З пункту гледжання грамадзянскага права гэтая сітуацыя ўвогуле незразумелая. Магчыма, ёсць нейкія негалосныя ўказанні ці неапублікаваныя дакументы, — кажа рыэлтар.

«Наша Ніва» папрасіла пракаментаваць сітуацыю юрыстаў сэрвісу бясплатнай і ананімнай юрыдычнай дапамогі legalhub.help.

— У Беларусі зняцце з рэгістрацыйнага ўліку ажыццяўляецца аўтаматычна пасля рэгістрацыі па новым месцы жыхарства. Гэта накіравана на мінімізацыю колькасці асоб, якія могуць застацца без рэгістрацыі (прапіскі, кажучы па-старому). Трэба адзначыць, што зняцце з рэгістрацыйнага ўліку без рэгістрацыі па новым месцы жыхарства магчыма ў выпадку смерці, спынення грамадзянства, афармлення выезду для пастаяннага пражывання, а таксама ў судовым парадку. У залежнасці ад сітуацыі, можа быць пададзены іск аб высяленні альбо аб прызнанні страты права карыстання жылым памяшканнем.

Юрысты тлумачаць: уласнік жылога памяшкання, калі ў яго няма варыянтаў, куды ён мог бы зарэгістравацца, не можа сам сабе выставіць іск аб высяленні, бо гэта супярэчыла б Жыллёваму кодэксу. Менавіта таму ўласнік павінен спачатку прадаць жылое памяшканне, зарэгістраваць пераход права ўласнасці на новую асобу (купца), і ўжо пасля гэтага новы ўласнік можа выставіць пазоў да папярэдняга ўласніка, які застаўся зарэгістраваным у гэтым жылым памяшканні.

Часцей за ўсё ў такой сітуацыі выстаўляецца пазоў аб высяленні ў сувязі з тым, што новы і стары ўласнікі з'яўляюцца ў адносінах адзін да аднаго староннімі асобамі (не членамі сям'і, не былымі членамі сям'і — для гэтых катэгорый асоб можна абраць іншую форму пазову — страта права карыстання жылым памяшканнем). Такім чынам, калі новы ўласнік набыў жылое памяшканне, у якім зарэгістраваны былы ўласнік, то закон дазваляе без усялякіх перашкод выселіць яго і членаў яго сям'і ў судовым парадку.

Звычайна ў дамове куплі-продажы прапісваецца дата, да якой папярэдні ўласнік павінен зняць сябе з рэгістрацыйнага ўліку. Бакі дамаўляюцца, што, калі гэтага не адбудзецца, будзе пададзены судовы пазоў аб высяленні. Калі адказчык знаходзіцца па-за межамі Беларусі, яму дастаткова адправіць хадайніцтва ў суд з указаннем на тое, што пазоўныя патрабаванні ён прызнае, коратка выкласці сітуацыю, а таксама папрасіць суд разглядаць справу ў яго адсутнасці.

Раней, калі пазоўнік не настойваў, то суд звычайна не патрабаваў прысутнасці адказчыка ў працэсе. Пасля ўступлення рашэння суда ў сілу адказчыка здымалі з рэгістрацыйнага ўліку на падставе пастановы суда.

Аднак юрысты прызнаюць: апошнім часам усё часцей з'яўляецца інфармацыя аб адмове ў высяленні ў падобных сітуацыях.

— Часцяком такія рашэнні заснаваныя на нейкіх нюансах, якія не раскрываюцца ў публікацыях СМІ (напрыклад, тэрмін права карыстання кватэрай былым уласнікам не скончаны, падача пазову адбылася не тым пазоўнікам ці іншае). Але ёсць таксама і рашэнні, якія відавочна не адпавядаюць нормам Жыллёвага кодэкса і судовай практыцы, якая склалася раней. Так, у задавальненні пазову адмаўляюць, напрыклад, з прычыны, што былы ўласнік «і так не пражывае ў кватэры і ў цэлым спрэчкі няма, бо адказчык прызнаў пазоў і можа добраахвотна зарэгістравацца па іншым месцы жыхарства».

Юрысты лічаць, што такое абгрунтаванне рашэння не адпавядае патрабаванням закона і судовай практыцы.

— З улікам гэтага, магчыма, судамі першай інстанцыі дапушчаныя памылкі, якія будуць выпраўлены вышэйстаячым судом пры абскарджанні такога рашэння. Альбо, на жаль, мы станем сведкамі яшчэ адной рэпрэсіўнай практыкі, якая закране правы не толькі грамадзян, якія выехалі па палітычных прычынах, але і ў чарговы раз пахісне сам інстытут прыватнай уласнасці для ўсяго насельніцтва.

Адзін са спосабаў зняцца з рэгістрацыйнага ўліку — аформіць у падраздзяленні па грамадзянстве і міграцыі органа ўнутраных спраў выезд для пастаяннага пражывання за межамі Беларусі або аформіць у пасольстве або консульстве Беларусі пастаяннае пражыванне за межамі Беларусі (у побыце гэтыя працэдуры вядомы як афармленне «пашпарта серыі РР»).

У выпадку станоўчага рашэння чалавека аўтаматычна здымуць з рэгістрацыйнага ўліку па месцы жыхарства ў Беларусі, а калі ён знаходзіцца на воінскім уліку — то і з воінскага ўліку.

Каб аформіць выезд для пастаяннага пражывання або само пастаяннае пражыванне, трэба выканаць наступныя ўмовы:

У некаторых выпадках для афармлення выезду для пастаяннага пражывання або самога пастаяннага пражывання патрабуецца згода ваенкамата. Яе неабходна атрымліваць:

Калі выезд для сталага пражывання афармляецца адзінокаму бацьку (апекуну, папячыцелю) у няпоўнай сям'і або адначасова абаім бацькам (апекунам, папячыцелям) у поўнай сям'і, то такі ж выезд трэба будзе аформіць і непаўналетняму дзіцяці. І наадварот — калі выезд для сталага пражывання афармляецца непаўналетняму, то ў яго павінен быць хаця б адзін з бацькоў (апякун, папячыцель), які стала пражывае за мяжой.

«Рыэлтарка плакала ў слухаўку». Як улады адмяняюць угоды па продажы нерухомасці палітычных уцекачоў

Як выпісацца з кватэры ў РБ аддалена. Тры кейсы беларусаў, якім гэта ўдалося

У Гродне суд ануляваў продаж кватэры падазраванай па «экстрэмісцкім артыкуле»

Ганна Стафановіч