Нерухомасць22

Прадаюць нават неліквід, а здзелкі з метрам па 2000 даляраў — частая рэч. Эксперты пра тое, што адбываецца з продажам кватэр

Мінулыя месяцы рынак нерухомасці не пераставаў здзіўляць — высокім попытам, цэнамі, што растуць, рашучасцю пакупнікоў. А якім стаў кастрычнік? Пра гэта Realt спытаў экспертаў.

«На рынку амаль не засталося новабудоўляў па адэкватных цэнах»

Агентка па аперацыях з нерухомасцю агенцтва «ЭТАЖИ Форте» Святлана Нікіцюк:

— Рынак нерухомасці ў кастрычніку працягваў быць максімальна актыўным. Мы бачым, што агульная колькасць здзелак па Мінску з кастрычніку наблізілася да 1800, і, вядома, гэта вельмі добры паказчык. Гэта лічба дакладна большая, чым летась, і можна гаварыць аб чарговым рэкордзе. 

З даных Нацыянальнага кадастравага агенцтва мы бачым, што колькасць здзелак па Мінску ў верасні і кастрычніку мае блізкія значэнні. І ў нас у агенцтве ў гэтыя месяцы таксама была праведзена прыкладна аднолькавая колькасць здзелак.

Кватэр коштам вышэйшым за 100 тысяч даляраў было прададзена каля 11% ад агульнай колькасці, што адпавядае нашым сярэднім штомесячным паказчыкам. 

Думаю, што актыўнасць на рынку пратрымаецца да канца года. Паколькі цяпер у банкаўскай сістэме ёсць лішак ліквіднасці, можна меркаваць, што стаўкі па крэдытах у бліжэйшы час павялічвацца не будуць. Такім чынам, попыт у лістападзе і снежні таксама будзе высокім. 

У гэты момант мы назіраем той рэдкі перыяд на рынку, калі шчаслівыя ўсё: і прадаўцы, і пакупнікі. Прадаўцы шчаслівыя, таму што яны могуць хутка і па добрай цане прадаць сваю нерухомасць (у тым ліку і не самую ліквідную). А пакупнікі радыя, што могуць лёгка ўзяць крэдыт і набыць тую нерухомасць, якая ім патрэбна. Здзелак з крэдытамі ў нас па-ранейшаму шмат. Больш за тое — сёння да крэдыту «даспяваюць» тыя, хто не рашыўся на яго ўчора, калі быў вышэйшы курс даляра. 

Ну, а для каго зараз залаты час — гэта для прадаўцоў неліквіда. Прычына ў тым, што на рынку Мінска амаль не засталося новабудоўляў па адэкватных цэнах. І калі раней, як метр у «Мінск Свеце» каштаваў 800 даляраў, стары жылы фонд мала каго цікавіў, то цяпер, калі цэны яшчэ на катлаване пачынаюцца ад 1200 даляраў, пакупнікі зноў пераключылі ўвагу на другасны рынак.

І гледзячы на ​​гэта, мы разумеем, што цяпер можна прадаць усё — і двухпавярхоўкі, і хрушчоўкі, і панэлькі 80-х, і многае іншае. Так, новыя гатовыя новабудоўлі пакупніку, вядома цікавыя, але калі ўласнік кватэры ў доме 70-х гадоў паставіць адэкватны кошт, то яго нерухомасць будзе не менш канкурэнтнай і прывабнай. 

У цэлым, цэны на жыллё ў Мінску за верасень крыху падраслі, а ў кастрычніку цана вагалася. У наступным месяцы магчымы невялікі рост.

Пры гэтым трэба ўлічваць, што рынак зараз трымаецца на крэдытных здзелках. І калі атрымаць крэдыт стане складаней, стаўкі вырастуць, або рэзка зменіцца курс валют, гэта, безумоўна, адабʼецца і на попыце, і як следства на колькасці здзелак і цэнах. У гэтым выпадку патэнцыйных пакупнікоў стане менш, цана метра папаўзе ўніз, і надыдзе час для тых пакупнікоў, хто мае на руках наяўныя грошы. 

Аднак мы бачым, што курс даляра стабілізаваўся і крыху ўпаў. Фінансавыя аналітыкі прагназуюць, што нейкіх рэзкіх скачкоў у найбліжэйшы час не будзе. Таму наўрад ці нешта зможа паўплываць на паспяховае завяршэнне гэтага года.

«Ёсць асцярога, што ў нейкі момант колькасць абʼектаў на рынку паменшыцца»

Агент па нерухомасці АН «Авангард Нерухомасць» Васіль Савановіч:

− Кастрычнік у нас прайшоў у тым жа кірунку, што і папярэднія месяцы. Попыт на нерухомасць быў добрым, крэдыты давалі актыўна, а даляр не рос, а нават адкаціўся. У выніку колькасць здзелак зноў трымаецца на даволі высокім узроўні. 

Больш за ўсё, па нашай статыстыцы, мінчукі купляюць аднапакаёўкі (46%) і двушкі (32%). Што да кошту, то за кастрычнік у цане выраслі практычна ўсе кватэры. Адзінае выключэнне — 4-пакаёўкі: яны наадварот аселі ў параўнанні з мінулым месяцам.

Адзначу, што цана квадратнага метра ў Мінску расла на працягу ўсяго года, і кастрычнік не стаў выключэннем. 

Большасць пакупнікоў цяпер — гэта ланцужкі (нехта пашыраецца, нехта разʼязджаецца, нехта пераязджае і г. д.). Людзі разумеюць, што дзякуючы крэдытам яны могуць палепшыць свае жыллёвыя ўмовы практычна без якіх-небудзь назапашванняў. Не дзіўна, што шмат хто спяшаецца гэтым скарыстацца.

Па сваім досведзе я бачу, што з крэдытам праходзіць кожная другая-трэцяя здзелка. 

Яшчэ момант — сёння добра прадаюцца кватэры ва ўсіх раёнах горада. У любым мікрараёне ёсць мясцовы рынак, на якім людзі актыўна прадаюць/купляюць кватэры. Попыт ёсць на ўсё. Пакупнікі шукаюць і танныя кватэры пад рамонт, і гатовыя новабудоўлі, каб пераехаць і жыць. 

Дарэчы, у апошні час мы бачым нямала дамоваў з кватэрамі з «квадратам» па 2000 даляраў. Раней гэта было рэдкасцю, а зараз — як бы ўжо і ў парадку рэчаў. У тым жа «Мінск Свеце» гатовыя да пражывання студыі выстаўляюць на продаж з квадратам у 2000 даляраў. І іх бяруць. Дакладна такая ж гісторыя была з «Маяком Мінска», а потым з «Паркам Чалюскінцаў». Людзі на катлаване будаваліся дастаткова нядорага, ну, а потым за кошт лакацыі і інфраструктуры цэны на жыллё ў гатовых дамах павышаліся на 30-40%. Сёння знайсці ў «Маяку Мінска» кватэру з рамонтам за 1500 даляраў за метр — нерэальна. 

А вось чаго не засталося на рынку — дык гэта танных кватэр. Калі яшчэ ў мінулым месяцы можна было знайсці нейкія аднапакаёўкі за 40 тысяч, то зараз у базе засталіся толькі адзінкавыя варыянты не ў самых прэстыжных раёнах горада. Прычым, гэта будуць кватэры сапраўды ў забітым стане, на якія страшна глядзець. Гэта таксама паказчык таго, што цэны растуць. 

Пры гэтым ёсць асцярога, што ў нейкі момант колькасць абʼектаў на рынку паменшыцца. Ужо зараз выбар кватэр — не такі, як быў увесну. А ўлічваючы высокую актыўнасць, ён можа стаць яшчэ меншым. У гэтым выпадку вырашыць кватэрнае пытанне стане крыху складаней. Магчыма, мы вернемся да таго часу, калі ў патрэбным мікрараёне прадаецца не 10 аналагічных варыянтаў, а 5. 

Яшчэ адзначу, што з рынка сыходзіць сезоннасць. Так, нягледзячы на ​глыбокую восень, людзі працягваюць цікавіцца не толькі кватэрамі, але і загараднымі дамамі. Гэта сведчыць аб тым, што паняцце сезоннасці паступова сціраецца.

«Пакупнікі зараз практычна не таргуюцца: калі варыянт не падыходзіць, яны проста глядзяць іншы»

Намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў:

− У кастрычніку рынак быў цалкам актыўным, але не рэкордным. Па выніках месяца мы фіксуем на 30-50 здзелак менш, чым у верасні. Пры гэтым, дадзенае зніжэнне ўкладваецца ў рамкі статычнай хібнасці: нехта пачаў здзелку ў мінулым месяцы, а завершыць у наступным. Усяго ж за 10 месяцаў у Мінску было прададзена каля 14 700 кватэр. За аналагічны перыяд мінулага года гэтая лічба складала 12 800. Гэта значыць, у Мінску за мінулы перыяд ужо прадалі на 1900 кватэр больш, а да канца года яшчэ два месяцы.

Што тычыцца цэнаў, то, па дадзеных «Тваёй сталіцы», кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў (якія, як мінімум, патрабуюць касметычнага рамонту) за 10 месяцаў падаражэлі на 6%, а гатовыя да пражывання кватэры (са свежым рамонтам, куды можна заехаць і жыць) на 7 працэнтаў. У цэлым па Мінску кватэры выраслі ў кошце на 4%. 

Цяпер людзі (як пакупнікі, так і прадаўцы) пачынаюць разумець, што выбар абʼектаў, якія будуюцца, звужаецца. Усё гэта ставіць забудоўшчыкаў у моцнае становішча — яны могуць павялічваць кошт або прытрымліваць частку кватэр, каб прадаць іх даражэй. У выніку, попыт з новабудоўляў у нас перацякае на другасны рынак з акцэнтам менавіта на сучасныя кватэры, гатовыя да пражывання. 

Уласнікі, якія зараз прадаюць такія кватэры, у сваю чаргу, таксама бачаць гэты трэнд і імкнуцца прадаць сваю нерухомасць даражэй. Гэта пацвярджаюць і нашы даныя аб цэнах прапановы ў абʼявах — за 10 месяцаў яны выраслі на 5-6%. 

Наогул, уласнікі цяпер — гэта ўжо не «першакласнікі» на рынку нерухомасці, а хутчэй — «студэнты», якія бачаць адбываюцца працэсы і вучацца рабіць правільныя высновы. Сёння прадаўцы разумеюць, што прадаць кватэру ў сітуацыі, калі стрэсы змяняюць адно аднаго (кавід, міжнародныя канфлікты, ваганні курсу) па-ранейшаму можна вельмі выгадна. Аднак пры гэтым уласнікі ўсведамляюць і рызыкі — невядома што можа здарыцца заўтра. Усё памятаюць сакавік 2022 года, калі за адзін месяц цэны здзелак упалі на 8% (рэкорд!), а колькасць прададзеных кватэр не дацягнула нават да 1000 здзелак. Таму правіла «хто хутчэй прадасць, той і выйграе» — па-ранейшаму актуальна. 

Аб шпаркасці прыняцця рашэння сведчыць наша статыстыка: каля 30% здзелак завяршаюцца менш чым за 2 тыдні. Гэта, дарэчы, кажа і пра тое, што людзі практычна не таргуюцца — гандаль застаецца на ўзроўні 4%. У больш складаныя часы гандаль мог дасягаць 8-10%. Тады людзі чапляліся за ўпадабаныя варыянты і біліся за іх проста да слёз. Але гэта не значыць, што кватэры купляюцца без аглядкі на кошт — цяпер калі кватэра не падыходзіць, пакупнікі проста глядзяць іншую, таму што абʼём кватэр у продажы па-ранейшаму вялікі і ёсць з чаго выбраць. 

Аднак нельга не адзначыць той факт, што паступова прапанова на рынку пачынае звужацца. За апошнія паўгода, па нашых звестках, яна апусцілася з 9 да 8 тысяч кватэр. Што гэта значыць для пакупніка? Пакуль што нічога асабліва не памянялася, але на мой погляд, лічба ў 7 тысяч кватэр — гэта тая грань, за якой можа прытрымлівацца дэфіцыт і актыўны рост коштаў. Пазначу — усё гэта магчыма толькі пры ўмове, што крэдытаванне працягнецца, а курс даляра будуць заставацца стабільным. Ну а апошні фактар, як мы разумеем, залежыць не толькі ад нас, але і ад нашага ўсходняга суседа. У выніку, менавіта зараз на рынку склаўся найбольш спрыяльны час, якім варта карыстацца. Што будзе ў снежні і пераломным у многіх выпадках студзені — невядома. 

У кастрычніку па-ранейшаму мы бачылі актыўнасць рэгіянальных пакупнікоў. Іх доля на рынку Мінску склала крыху больш за 20%, што зʼяўляецца высокім паказчыкам. Пры гэтым калі раней яны бралі кватэры ў «Мінск Свеце», то зараз актыўна пераарыентаваліся на другасны рынак. 

Трэба сказаць, што ў сапраўдны момант добрых свежых кватэр на рынку — нямала. Цяпер у продаж паступаюць кватэры з класнымі рамонтамі ў дамах, якія былі пабудаваны за апошнія 3-5 гадоў. Такой сітуацыі, што новая прыгожая кватэра — гэта рэдкасць, якую гатовыя адарваць з рукамі і нагамі, ужо няма.

Што да здзелак з крэдытамі, то ў кастрычніку іх было 29%, а ў сярэднім, пакупнікі пазычалі ў банкаў каля 100 тысяч беларускіх рублёў.

Каментары2

  • Беларус
    13.11.2023
    [Рэд. выдалена]
  • Шерхан
    18.11.2023
    Весь Менск за..ли ылитными ЖК! Лучше бы сортиров понастроили.А то реально отлить негде...

Што за чамадан носіць каля Лукашэнкі ягоны ахоўнік? Не, там не ядзерная кнопка8

Што за чамадан носіць каля Лукашэнкі ягоны ахоўнік? Не, там не ядзерная кнопка

Усе навіны →
Усе навіны

«Што возьмеш з гэтага дзеда?» На беларускай трыбуне падчас матчу ў Варшаве здарылася патасоўка4

Ліквідавана Пінская каталіцкая духоўная семінарыя4

Двух расійскіх кантрактнікаў асудзілі ў Расіі да пажыццёвага за расстрэл дзевяці чалавек у акупаванай Валнавасе2

«А што вы хочаце за такія грошы?». Тыкток абмяркоўвае гасцініцу ў Ашмянах5

Міністр замежных спраў Ізраіля тэрмінова вылецеў у Нідэрланды2

Пад Мазыром п'янага кіроўцу спынялі стрэламі

«Стануць сябрамі камісій, назіральнікамі». Ветэранаў МУС задзейнічаюць у выбарах11

Кітайскія навукоўцы абвясцілі аб стварэнні зброі з «Зорных войнаў»1

Лукашэнку на «Дажынках» у Полацку падарылі меч часоў Усяслава Чарадзея12

больш чытаных навін
больш лайканых навін

Што за чамадан носіць каля Лукашэнкі ягоны ахоўнік? Не, там не ядзерная кнопка8

Што за чамадан носіць каля Лукашэнкі ягоны ахоўнік? Не, там не ядзерная кнопка

Галоўнае
Усе навіны →